1. 전세사기 특별법 개정안 국무회의 통과 의의
2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 '전세사기 피해 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 일부개정법률안(이하 전세사기 특별법 개정안)'이 2026년 5월 6일 국무회의 심의를 최종 통과하였습니다.
이번 개정안의 핵심 목적은 전세사기 피해자의 실질적인 주거 안정과 경제적 회복을 돕는 것입니다. 가장 주목받는 대책은 국가가 전세사기 피해자의 임차보증금 중 최소 3분의 1(33.3%)에 해당하는 금액을 직접 보장하는 제도입니다.
기존에는 경매나 공매 과정에서 선순위 채권에 밀려 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 피해자가 많았습니다. 하지만 이번 법안 통과로 인해 경·공매 낙찰 금액이 부족하더라도 국가가 최소 보장선까지의 차액을 직접 지원하게 되었습니다.
2. 보증금 1/3 국가 지원의 세부 산정 기준
정부가 지원하는 구체적인 보증금 산정 방식은 다음과 같습니다. 피해자가 회수한 금액의 합계가 전체 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 국가가 그 부족분을 메워주는 방식입니다.
보증금 지원 금액 산정 공식
회수 금액 합계: 경·공매 배당금 + 임차보증금 반환채권 회수액 + 기존 정부 및 지자체 지원금
국가 지원 조건: 위 회수 금액 합계가 [전체 임차보증금 × 1/3] 보다 적은 경우
최종 지원 금액: [전체 임차보증금 × 1/3] - [회수 금액 합계]
예를 들어, 임차보증금이 1억 5천만 원인 피해자가 경매를 통해 최종적으로 2천만 원만 배당받았다면, 최소 보장선인 5천만 원(1억 5천만 원의 1/3)에 미치지 못합니다. 이 경우 정부는 부족한 차액인 3천만 원을 피해자에게 직접 지원합니다.
3. 전세사기 피해 지원 신청 자격 요건
이번 특별법 개정안에 따른 지원을 받기 위해서는 국토교통부 전세사기피해지원위원회로부터 공식적인 '전세사기 피해자'로 인정을 받아야 합니다. 피해자 결정 기준은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
임차인의 대항력 확보: 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳤으며, 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우 (임차권등기를 완료한 경우 포함)
경·공매 절차 개시: 임대차 주택에 대한 경매 또는 공매 절차가 시작되었거나 진행 중인 경우
서민 주택 기준 충족: 피해 주택이 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택 등 서민들의 주거용 건축물인 경우
임대인의 사기 의도 입증: 임대인의 보증금 반환 채무 불이행에 고의적인 기망 행위나 사기 의도가 있었다고 판단되는 경우
특히 이번 개정안에서는 권리관계 확인이 어려워 기존 특별법의 사각지대에 놓여 있던 신탁사기 피해자와 무권계약 피해자도 정식 구제 대상에 포함하여 지원 범위를 대폭 넓혔습니다.
4. 신청 방법 및 시행 기간 안내
국무회의 통과 이후 구체적인 행정 절차와 일정을 파악하여 사전에 대비하는 것이 중요합니다.
① 법안 시행일 및 신청 기한
② 단계별 신청 절차
온라인 또는 오프라인 접수: 국토교통부 '전세사기피해자 지원관리시스템'을 통한 인터넷 접수, 또는 관할 시·도 지자체 청사를 방문하여 신청서 제출
지자체 및 국토부 심의: 지자체의 기초 조사 결과에 기반하여 국토교통부 위원회에서 최종 심의 및 의결 진행 (통상 60일 소요)
피해 지원 실행: 피해자 결정문 송달 후, 한국토지주택공사(LH) 또는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 보증금 지원금 신청 및 매입 임대 주택 입주 절차 진행
5. 제도 이용 시 반드시 알아야 할 주의사항
첫째, 계약 시점에 따른 대상 여부 확인
둘째, 지원금의 압류 금지 규정
셋째, 정부 지원 사칭 금융 사기 유의
6. 전세사기 특별법 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보증금 전액을 국가가 대신 변제해 주나요?
국가가 임차보증금 전액을 대위변제하는 것은 아닙니다. 정부는 한정된 재정 범위 내에서 피해자들의 최소한의 주거 안정을 돕기 위해 '보증금의 3분의 1'을 하한선으로 설정하고, 이에 미달하는 금액을 지원하는 방식을 취하고 있습니다.
Q2. 이미 피해주택에서 퇴거한 사람도 소급 적용이 되나요?
네, 가능합니다. 이미 경·공매 절차가 종료되어 기존 거주지에서 퇴거한 피해자라 하더라도, 피해주택을 낙찰받지 못했다면 LH 공공임대주택 우선 입주 자격 등 주거 안정 지원을 동일하게 제공받을 수 있습니다.
Q3. '선지급 후정산' 제도는 누구에게 적용되나요?
다가구주택이나 신탁사기 주택처럼 권리관계가 얽혀 있어 경·공매 낙찰과 배당까지 매우 오랜 시간이 걸리는 피해자들을 위한 제도입니다. 피해자가 오랜 기간 대기하지 않도록 국가가 최소보장금(보증금의 1/3 상당액)을 먼저 지급한 뒤, 추후 국가가 경·공매를 통해 채권을 회수 및 정산하게 됩니다.
Q4. 국가에서 지원받은 보증금은 추후 상환해야 합니까?
아닙니다. 이번 개정안에 따른 보증금 최소보장 제도에 의한 지원금은 무상으로 제공되는 국가의 재정 지원이므로, 추후에 국가나 관련 기관에 다시 상환할 의무가 없습니다.
Q5. 실제 자금 지급 신청은 언제부터 가능합니까?
개정 특별법은 공포 후 6개월의 유예기간을 거쳐 시행되므로, 실제 신청 접수와 자금 지급은 2026년 하반기부터 본격적으로 시행될 예정입니다. 국토교통부의 세부 가이드라인이 추가 발표되는 대로 신속하게 업데이트하겠습니다.
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